高齢者住宅　都内の重要度！

口本鋼管は川崎市の臨海地区にある一〇〇ヘクタールの遊休地を売却する方針を打ち出しているし、日産自動車は首都圏に広がる遊休不動産を売却して連結ベースで二兆五〇〇〇億円にのぼる借入金を一兆円圧縮すると発表している。
三菱自動車も東京・大田区にある丸子工場を閉鎖し、敷地の一部を売却する意向という。
ほかにも持て余している不動産は腐るほどある。
不動産業界は大量の土地在庫を抱え、その八割は一〇年以上売るに売れない塩漬け物件といわれるし、戸建てやマンションの在庫もどんどん積み上がっている。
マンションは土地の仕入れ段階から顧客に売って投下資金を回収するまで三、四年かかる。
相場の下落が続くなか、どこも損を出さないうちに値下げしてでも早く売り切ろうと必死だ。
いつまでも在庫を抱えていれば、借入金の利子ばかりがふくらんでいく。
グループで一兆二〇00億円の有利子負債を抱えてしまったマンション建設大手の長谷工は、これではかなわんというわけで、大量の上地を持たずにすむように開発・分譲部門を縮小し、建設部門に力を入れようとしている。
この長谷川工のほか、フジタや藤和不動産などは、いまや「カネなら返せん!」と開き直って、銀行に債権の放棄を求めている。
ゼネコンをめぐる状況は危機的だ。
日本の全事業用地の約一割を占める運輸通信分野に口を向ければ、旧国鉄という過去の大地、王がいて、そのべらぼうな量の遊休地は、いずれ東京・沙留の操車場跡地のようにすべて故山されることが決まっている。
撤退の相次ぐスーパーなどを見れば、流通小売業からもし地の放出があるだろう。
また過当競争で不採算店の閉鎖が相次いでいるガソリン・スタンドは、全国六方店のうち的二割、一万一〇〇〇店が整理されるといわれている。
ここでも人宗の土地が放田されることになる。
不動産を抱え込んで困っているのは何も民間企業だけではない。
自治体も相当なもので、全国の土地開発公社二五九七社)の抱える塩漬け土地は、実に三万三五〇〇ヘクタールにのぼる。
東京ドームに換算して約二万五六〇〇個分で、これもまた土地の供給圧力になるのはいうまでもない。
すでに九八年あたりから川崎市や山梨県、大阪府などは「金利負担を考えれば、損切りした方がマシ」と売却に動き出している(川崎市はその後、取得コスト割れを理由に売却を断念した)。
売れない⊥業団地の地目を変更して広大な宅地化を急いでいるところもある。
長期不況で税収が落ち込んでいることもあって地方財政はどこも火の車だ。
共同債権買取機構など公的な不良債権処理機関の保有する担保不動産は、当初、自治体が上地を先行取得して買い上げ、高齢者用の福祉施設や公園に転用する計画だったが、自治体はどこもこのザマで、それどころではないのが実情だ。
政府の要請に応えて土地取得に動くどころか、上地売却で身軽になることばかり考えている。
もっとも政府にしても偉そうなことがいえた立場ではない。
バブルの責任は国にあるわけだし、そもそも図白身が売るに売れない土地を大量に抱えている。
相続税の支払いで物納された更地である。
バブル時代の高地価の落とし子ともいうべきシロモノで、いわば自業自得だが、関東財務局によると、東京都内で九七年度までに更地で物納されたのは約三〇〇〇件、総面積は約一七五ヘクタールで、そのうち約八二ヘクタールが売れ残っている。
こちらは東京ドームに換算して約６０００個分で、このなかには東京・目白の故田中角栄元首相邸の敷地の一部も含まれる。
戦後の上地神話のルーツに位置し、列島改造で地価を狂乱させ、今日に至る土建型政治を確立させた戦後を代表する政治家の所有地が、相続を機に国庫に納められたものの岳すぎて売れないとは、何とも皮肉な話である。
国有地は一般の競売物件のように簡単に値下げできない。
それでさっぱり買い手がつかないのである。
九三年以降、更地での物納は毎年五〇〇件を超えている。
国は売るに売れない土地をどんどん抱え込むことになる。
こうした塩漬け土地が潜在的な供給圧力になるのはいうまでもない。
住都公団や東京都の住宅供給公社などが抱える売れ残り在庫も不動産相場の下落要因になる。
九八年あたりから在庫の値下げ販売が増えているが、これに対して「定価」で買った住民が「話が違う。
値下げしないといったじゃないか」と猛反発している。
売る万の値付けもいい加減なら、買う方の相場の読みも甘いわけで、投資リスクという点から見れば、どちらも判断能力に欠けていたといわざるを得ない。
私にいわせれば、どっちもどっちの話である。
「値下げ分を補填せよ」などという話を開くと、実は「夢よもう一度」と今度も転売していい思いをする気だったのではないかと穿った見方さえしたくなる。
そのマンションに一生住むつもりなら、どんなに持ち家が値下がりしょうが、実損が発生するわけではないのだから、何の不都合もないはずだ。
いまさら「資産価値が下がった」云々と、ことさらに我が家の価値下落を心配するのはどうしてか。
商売でもやっていて銀行融資を受けるのに困るとでもいうならまだしも理解できるが、普通の勤め人がそこまで価値ド藩を心配し、差額の補償に執着するのは全く解せない話である。
最大の供給圧力はバブル期に地上げされ、何の収益も生むことなく放置されている膨大な不良資産である。
いったいどれくらいの土地が、金融機関の焦げ付いた不動産担保融資の裏にあり、眠っているのだろうか。
この点については明確なデータはないが、それがどれほどすさまじいものかは、ある程度想像できる。
たとえば東京都の調べによれば、東京区部における低・未利用地(空き地や暫定的に駐車場などになっている土地)は五六二二ヘクタール(一九九一年時点)で、港、中央、千代田、新宿の都心四区にはいまでも東京ドーム二二〇個分に相当する約一七〇ヘクタールの土地が眠っているといわれる。
地上げが途中で頓挫した虫食い地が多く、その八割は五〇〇2m以下で商業ビルを建てるには狭すぎる。
こんな上地が日本中にあって、そのほとんどが不動産担保融資のカタに入っている。
ビッグバンのスタートで、金融機関は内外での苛烈な競争を強いられており、経営を圧迫するこれらの不良債権の処理を急がなければならない。
銀行の自己査定では六〇兆円とも七〇兆円ともいわれる不良債権だが、実際にはたぶんもっと多いはずで、その巨額の土地がドッと市場に出てくる。
これには大きく分けて、外資へのバルクセール(一括売り)に象徴される任意売却と、裁判所の競売を通じて処分していく二つの方法があるが、いずれも叩き売りのバーゲン価格にならざるを得ない。
外資への一括売りは簿価(額面)の七割引、八割引は当たり前で、一割とか数パーセントでしか売れない場合も珍しくない。
外資の商法はバッタ屋と同じで、こうやって二束三文で買い付けた上地をその二、三倍の値段で売り払う。
買い手がつかなければ、一・五倍で売ればいい。
それでも周辺の地価よりずっと安い。
これが基準になってあたりの相場はどんどん下がる。
ただし最近は、ひと頃のような威勢のいい「日本買い」はすっかり影を潜めた。
理由としては、日本の不動産は底値だと思って買ったのに、さらに下がってしまった。

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